Hajnówka, dnia 05.06.2024 r.

GK.683.5.2023

Decyzja

Na podstawie art. 12 i 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz.311),  art.129, art.130, art.132, art.133 i art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r., poz.344 ze zm.) oraz art. 49 i 104 Kodeksu postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz.572)

orzeka się:

1. o ustaleniu odszkodowania w wysokości 1.932,00 zł (słownie: jeden tysiąc dziewięćset trzydzieści dwa złote 00/100 ) za nieruchomość oznaczoną numerem działki 157/1 o pow. 0,0099 ha, położoną w obrębie 0040 Waśki, gmina Narew, objętą decyzją Starosty Hajnowskiego nr AB.673.8.2022 z dnia 16.01.2023 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej.
2. o zobowiązaniu Gminy Narew do złożenia ustalonego w punkcie 1 odszkodowania do depozytu sądowego na okres 10 lat, jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu odszkodowania stanie się ostateczna.

Uzasadnienie:

Decyzją nr 1/23 znak: AB. 673.8.2022  z dnia 16.01.2023 r., wydaną na podstawie ustawy  z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, Starosta Hajnowski zezwolił na realizację inwestycji drogowej polegającej na rozbudowie drogi gminnej Nr 107153B w miejscowości Waśki wraz z przebudową mostu. Powyższa decyzja stała się ostateczna  w dniu 20.02.2023 r.

Wyżej wymienioną decyzją objęta została m.in. nieruchomość oznaczona numerem działki 157 o pow. 0,3345 ha. Działka ta, zgodnie z projektem podziału, uległa podziałowi na działki oznaczone numerami 157/1 o pow. 0,0099 ha i 157/2 o pow. 0,3246 ha. Działka oznaczona numerem 157/1  stała się własnością Gminy Narew.

Nieruchomość gruntowa położona w obrębie Waśki, gmina Narew oznaczona przed podziałem numerem działki 157 posiadała uregulowany stan prawny , na podstawie aktu własności ziemi PBG-OU-457-42/72 z dnia 28.04.1972 r. wydanego przez Prezydium Powiatowej Rady Narodowej w Hajnówce. W trakcie prowadzonego postępowania administracyjnego ustalono, iż właściciel nieruchomości nie żyje i nie został uregulowany stan prawny z uwagi na brak przeprowadzonych postępowań spadkowych.

Zgodnie z art. 133 ust.2  ustawy o gospodarce nieruchomościami odszkodowanie za wywłaszczenie wpłaca się do depozytu sądowego, jeżeli odszkodowanie za wywłaszczenie dotyczy nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym.

Przepisy ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 311), zwanej dalej „specustawą drogową” określiły zasady nabywania  nieruchomości przeznaczonych pod drogi  publiczne.

Zgodnie z art. 12 ust. 4 specustawy drogowej, nieruchomości lub ich części, stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych a własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych, z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, za odszkodowaniem, ustalonym odrębną decyzją przez ten sam organ.

Stosownie do art. 12 ust. 5 specustawy drogowej, do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami.

Wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania (art.18 ust.1 specustawy drogowej).

Podstawą ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość jest, zgodnie z art. 134 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2023 r. poz. 344 ze zm.), zwanej dalej „u.g.n” – wartość rynkowa nieruchomości, a ustalenie odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającego tę wartość.

W lipcu 2023 roku został sporządzony operat szacunkowy przejętej nieruchomości. Do analizy transakcji tzw. nieruchomości „drogowych” przyjęto obszar powiatów znajdujących się w granicach dawnego woj. białostockiego, natomiast do analizy wg aktualnego sposobu użytkowania przyjęto obszar gminy Narew. Stosownie do  art. 154 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie decyzji o warunkach zabudowy
i zagospodarowania terenu. W przypadku braku planu miejscowego oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości lub ustalenia planu ogólnego gminy.

Jednocześnie trzeba mieć na uwadze treść art. 64 ust. 2 ustawy z dnia 07 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 r. poz. 1688), która wprowadziła zmiany w u.g.n., zgodnie z którym: do dnia wejścia w życie planu ogólnego gminy w danej gminie, w przepisach ustaw zmienianych niniejszą ustawą, przez plan ogólny gminy należy rozumieć studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy z wyjątkiem spraw uchwalania planów ogólnych gminy. Wobec powyższego, ustalenia zawarte w operacie szacunkowym sporządzonym na potrzeby niniejszego postępowania pozostają aktualne.

Po dokonaniu analizy dokumentów planistycznych rzeczoznawca majątkowy stwierdził, iż Gmina Narew posiada opracowane Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Narew zatwierdzone uchwałą Nr IX/69/99 Rady Gminy Narew z dnia 07.12.1999 r. Na podstawie studium rzeczoznawca majątkowy określił, że nieruchomość z której została wydzielona przedmiotowa działka drogowa usytuowana jest  w obszarze zwartej zabudowy wiejskiej na terenie, który zgodnie z legendą studium opisany jest jako tereny budownictwa mieszkaniowego, zagrodowego i jednorodzinnego.

Rzeczoznawca majątkowy analizując rynek nieruchomości „drogowych” ustalił, iż w okresie trzech ostatnich lat na terenie  powiatu hajnowskiego odnotowano tylko trzy nabycia w drodze umowy cywilno – prawnej nieruchomości gruntowych na cele budowy dróg publicznych: dwie na terenie miasta Hajnówka, jedna na terenie gminy Narewka, obręb Siemianówka, rozszerzył więc badanie rynku o powiat dawnego województwa białostockiego.

Rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych w obszarze gminy Narew jest dość dobrze rozwinięty. W okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających sporządzenie operatu szacunkowego odnotowano blisko 100 transakcji sprzedaży nieruchomości tego segmentu.

Rzeczoznawca majątkowy mając opracowane dwie bazy nieruchomości, tj. „drogowych” oraz nieruchomości niezabudowanych w obszarze gminy Narew obliczył wartość gruntów wg aktualnego sposobu użytkowania i wartość wg. alternatywnego sposobu użytkowania. W następstwie przeprowadzonych dwuwariantowo obliczeń otrzymano:

- wartość rynkową gruntów dla aktualnego sposobu użytkowania – 1.932,00 zł,

- wartość gruntów dla alternatywnego sposobu użytkowania – 1.819, 00 zł.

Stosownie do postanowień art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jako wartość rynkową gruntów, która ma stanowić podstawę do ustalenia przez organ wysokości odszkodowania należy przyjąć wartość wyższą tj. 1.932,00 zł.

Weryfikacja operatu szacunkowego wykazała, iż został on sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa i może stanowić materiał dowodowy w sprawie ustalenia wysokości odszkodowania.

Starosta Hajnowski, pismem znak GK.683.5.2023 z dnia 09.01.2024 r. zawiadomił, poprzez ogłoszenie w prasie o zasięgu ogólnopolskim, na stronach internetowych oraz na tablicy ogłoszeń, o zamiarze wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość.

Mając powyższe  na uwadze, należało postąpić jak na wstępie.

Pouczenie

Od niniejszej decyzji służy stronom odwołanie.

Odwołanie wnosi się w terminie 14 dni od daty doręczenia niniejszej decyzji, do Wojewody Podlaskiego w Białymstoku za pośrednictwem Starosty Hajnowskiego.

W trakcie biegu terminu do wniesienia odwołania strona może zrzec się prawa do wniesienia odwołania wobec organu administracji publicznej, który wydał decyzję. Z dniem doręczenia organowi administracji publicznej oświadczenia o zrzeczeniu się prawa do wniesienia odwołania przez ostatnią ze stron postępowania, decyzja staje się ostateczna i prawomocna.

Otrzymują:

1. Wójt Gminy Narew, ul. Mickiewicza 101, 17-210 Narew
2. Wójt Gminy Narew celem wywieszenia na tablicę ogłoszeń
3. Starostwo Powiatowe w Hajnówce celem umieszczenia na BIP i wywieszenia na tablicę ogłoszeń
4. a/a

E.M.